|
МЕТОД
КАПИТАЛИЗАЦИИ ПО ОСТАТКУ
(англ. residual capitalization techniques) - оценка стоимости недвижимости (здания и участка земли, на котором оно расположено) с помощью использования т.н. «техники остатка» в тех случаях, когда известны стоимость и величина требуемого дохода от одного из компонентов актива - здания или участка земли. Величина дохода, оставшаяся после удовлетворения требований к доходу от использования здания или участка земли, - остаточный доход - приписывается др. компоненту актива, т.е. она может быть капитализирована для оценки стоимости др. компонента. Согласно классич.
экономич. теории весь доход, получаемый в результате использования участка земли, должен рассматриваться как остаточный. Оценка стоимости земли базируется на данном остаточном доходе. Напр., предположим, что с 1 га с.-х. земли можно собрать урожай стоимостью 100 долл. Для этого необходимо найти оптим. сочетание затрат на землю, рабочую силу, капитал и предпринимательство. Примем, что для определ. фермы оптим. сочетанием затрат на 1 га (в долл.) будет: 
Поскольку прогнозируется, что стоимость урожая составит 100 долл., а суммарные затраты (без стоимости земли) определены в 85 долл., то 15 долл. являются остаточным доходом, приписываемым земле. Если ожидается, что данный доход будут получать каждый год неопределенно долгое время, а соответствующая ставка капитализации равна 10% (0,1), стоимость 1 га земли может быть оценена в 150 долл. (15 долл. : 0,1 = 150 долл.). Считается, что земля имеет остаточную стоимость в отличие от др. факторов произ-ва, к-рые должны быть удовлетворены в первую очередь за счет получаемого дохода. Напр., если работники будут получать меньше 50 долл. за свой труд на 1 га земли, то они предпочтут работать на заводе или на др. ферме; если производители с.-х. машин не будут получать достаточно от продажи тракторов, они будут производить др. товары; если фермеры не будут достаточно вознаграждены за свой талант и риск, то начнут работать за зарплату или займутся др. бизнесом вместо фермерства. Труд, капитал и предпринимательство должны быть оплачены в предлож. размере. В конкурентной среде нет необходимости платить за них больше. Вместе с тем их надо оплатить до того, как земля сможет принести ренту. После этих выплат земле приписывают остаточный доход, и этот остаток является земельной рентой. Он также называется «экономической рентой» (англ. economic rent) в рассмотр. примере, потому что земля не совершила ничего, чтобы получить этот доход. Согласно терминологии, принятой в экономике, «экономическая рента» означает «не заработанную» форму дохода. (В оценочной терминологии экономич. рента означает рыночную рентную ставку). Техника остатка может быть применена к приносящим доход объектам недвижимости. Существуют три наиболее распростран. варианта ее использования: для земли (когда должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для зданий и сооружений); для зданий (когда известна стоимость земли); для объекта в целом (когда известны суммарная оценочная стоимость потока доходов и выручка от перепродажи всего актива).
|
